Wycena Firm

Kategorie
Wycena Due Diligence Due Diligence nieruchomości Wycena przedsiębiorstwa

Due Diligence nieruchomości – co to takiego?

Dodano: 13 listopada 2023
Ostatnia aktualizacja: 13 listopada 2023

Due Diligence nieruchomości - co to takiego?

W dzisiejszym dynamicznym środowisku rynku nieruchomości, inwestycje w ten obszar wymagają precyzyjnego podejścia i gruntownej analizy. Właściwie przeprowadzona procedura due diligence nieruchomości staje się kluczowym elementem decyzyjnym dla inwestorów, deweloperów i wszystkich zaangażowanych stron. Wyrażenie “due diligence” odnosi się do systematycznego procesu badawczego, mającego na celu uzyskanie kompleksowego zrozumienia stanu prawnego nieruchomości, aspektów finansowych, technicznych i środowiskowych związanych z daną nieruchomością.  Zrozumienie roli due diligence w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych może znacząco wpłynąć na sukces i bezpieczeństwo inwestycji, dlatego właśnie precyzyjne przeprowadzenie due diligence staje się nieodzownym krokiem przed finalizacją transakcji lub rozpoczęciem projektu nieruchomości.

Nieruchomość - co to takiego?

Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Co oznacza „trwale z gruntem związane”? Wyrażenie to odnosi się do stałego związku pomiędzy budynkiem a gruntem, co oznacza, że budynki są umocowane na stałe do ziemi, stabilne i można przeciwdziałać czynnikom zewnętrznym mogące je zniszczyć lub przemieścić.  Przykłady to tradycyjne budynki mieszkalne, przemysłowe czy komercyjne, które są trwale osadzone w gruncie.

Due Diligence nieruchomości- co to takiego?

Proces due diligence stanowi kompleksową analizę zarówno stanu prawnego, jak i faktycznego nieruchomości, zastosowaną w kontekście transakcji kupna lub sprzedaży. Due diligence pozwala na identyfikację potencjalnych ryzyk i prawnych wad nieruchomości , a także podjęcie działań mających na celu zabezpieczenie przed ich wystąpieniem lub zminimalizowanie potencjalnych skutków. Informuje także o potencjale nieruchomości. Kluczowym aspektem przeprowadzenia due diligence jest ocena opłacalności planowanej inwestycji.

Porozmawiajmy o Due Diligence

Umów się na bezpłatną konsultację!

Przykładowy raport Due Diligence nieruchomości

Przedmiotowe badanie nieruchomości oraz raport obejmować musi w szczególności:

Opisy nieruchomości

Położenie, wielkość, informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, zabudowa.

Numer księgi wieczystej, działki, obręby.

Rodzaj i zakres praw

Struktura właścicielska.

Stan prawny z ksiąg wieczystych.

Obciążenia nieruchomości.

Rozszczepienia geodezyjne

Stan podziałów geodezyjnych.

Toczące się postępowania podziałowe.

Umowy dotyczące nieruchomości

Umowy dzierżawy.

Warunki wypowiedzenia i koszty.

Stan podjęcia inwestycji

Sytuacja planistyczna i własnościowa.

Harmonogram działań inwestycyjnych.

Uwarunkowania planowania przestrzennego

Informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ograniczenia nałożone przez planistyczne zapisy.

Obszary chronione prawem

Ochrona środowiskowa, Natura 2000, itp.

Umowy dotyczące poszczególnych nieruchomości

Umowy dzierżawy, ich ilość i obszar.

Możliwość wypowiedzenia i związane koszty.

Dostęp do mediów

Obecne parametry mediów na terenie.

Procedura i koszty doprowadzenia mediów.

Drogi dojazdowe

Jakość, stan, parametry dróg.

Planowane/projektowane drogi dojazdowe.

Badanie Due Diligence

Procedura due diligence obejmuje głównie analizę treści księgi wieczystej oraz dokumentów w aktach tej księgi przechowywanych w sądzie miejsca położenia nieruchomości. Jest to kluczowe dla ustalenia tytułu prawnego nabywanej nieruchomości. Księga wieczysta nieruchomości dostarcza również informacji na temat lokalizacji nieruchomości, jej powierzchni, prawa użytkowania wieczystego, hipoteki czy też innych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim, a także wszelkich ograniczeń związanych z korzystaniem z nieruchomości wynikające ze specyfiki danej nieruchomości. W trakcie procesu due diligence istotną rolę odgrywa weryfikacja wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Ten dokument stanowi istotne źródło informacji dotyczących nieruchomości, zawierając kluczowe dane, takie jak oznaczenie, lokalizacja, powierzchnia, rodzaj użytków oraz klasa gruntu. Jego analiza umożliwia porównanie dostarczonych informacji z danymi zawartymi w księdze wieczystej. Istotnym etapem jest także sprawdzenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej,  co jest kluczowe z perspektywy funkcjonalności i użyteczności danej inwestycji. W przypadku, gdy nieruchomość jest zabudowana, szczególnej uwadze podlega stan prawny budynku. W kontekście użytkowania wieczystego, budynek może być traktowany jako odrębna nieruchomość, co niesie za sobą specyficzne kwestie prawne. W związku z tym, proces due diligence obejmuje również gruntowną analizę stanu prawnego budynku, identyfikację ewentualnych obciążeń czy ograniczeń, a także ustalenie, czy budowla stanowi samodzielną jednostkę prawną.

Analiza Due Diligence

Analiza due diligence przeprowadzana jest kompleksowo, obejmując różnorodne płaszczyzny, pozwalające na poznanie stanu faktycznego nieruchomości w przypadku np. sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Kluczowe z nich to:

  • Kondycja Prawna: Badanie stanu prawnego firmy, w tym ewentualnych zobowiązań, roszczeń lub sporów prawnych, co może zapobiec niespodziewanym wydarzeniom w trakcie transakcji.
  • Kondycja Finansowa: Ma zastosowanie, na przykład, w ocenie opłacalności przeprowadzonego remontu czy modernizacji, wymagającego skonstruowania adekwatnego przepływu gotówki.
  • Analiza Podatkowa: Ocenia się konsekwencje podatkowe związane z transakcją, identyfikując potencjalne ryzyka i korzyści podatkowe.
  • Analiza Technologiczna: Ocena dostępności i jakości infrastruktury technologicznej wokół nieruchomości, takiej jak dostęp do szybkiego Internetu, sieci telekomunikacyjne, oraz ogólna infrastruktura cyfrowa.

Porozmawiajmy o Due Diligence

Umów się na bezpłatną konsultację!

Najczęściej zadawane pytania:

Badanie Due Diligence (DD) to proces szczegółowej analizy, weryfikacji i oceny różnych aspektów związanych z przedsiębiorstwem, nieruchomością, lub transakcją, mające na celu dostarczenie kompleksowej informacji oraz zidentyfikowanie potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z daną inwestycją. Przeprowadza się je przed finalizacją transakcji inwestycyjnej, umożliwiając potencjalnym inwestorom podjęcie świadomej decyzji biznesowej.

Due Diligence to proces analizy, mający na celu dokładne zbadanie aspektów prawnych, finansowych, operacyjnych i strategicznych przedsiębiorstwa lub nieruchomości przed jej nabyciem. Zbiera się i analizuje dokumentację, identyfikuje się potencjalne ryzyka i korzyści, a także ocenia się stan prawny, finansowy i operacyjny badanego podmiotu. Badanie skupia się na weryfikacji praw własności, obciążeń, umów oraz ryzyk związanych z zgodnością z przepisami.

Due Diligence to proces wnikliwej analizy i oceny różnych aspektów przedsiębiorstwa, nieruchomości lub transakcji przed dokonaniem inwestycji. Celem tego procesu jest identyfikacja potencjalnych ryzyk i korzyści związanych z daną inwestycją, co umożliwia potencjalnym inwestorom dokonanie świadomej decyzji biznesowej. Due Diligence jest podstawą do określenia atrakcyjności inwestycji i negocjacji warunków transakcji.

Proces Due Diligence może być przeprowadzany przez różne grupy specjalistów, w zależności od potrzeb zlecającego. Doradcy biznesowi analizują strategiczne, operacyjne i rynkowe aspekty, dostarczając kontekstu biznesowego. Doradcy prawni skupiają się na analizie dokumentów prawnych, identyfikując potencjalne ryzyka i zgodność z przepisami. Specjaliści podatkowi oceniają kwestie związane z opodatkowaniem takie jak wysokości podatku od nieruchomości, a eksperci finansowi analizują sprawozdania finansowe, płynność finansową i zdolność kredytową. Dodatkowo, specjaliści IT oraz eksperci środowiskowi mogą być zaangażowani w celu oceny technologicznych i środowiskowych aspektów inwestycji.

Czas trwania procesu Due Diligence może znacznie się różnić w zależności od skali, złożoności i charakterystyki badanej transakcji. W przypadku prostych transakcji może to być kilka tygodni, podczas gdy bardziej złożone procesy Due Diligence, zwłaszcza w przypadku dużych przedsięwzięć lub transakcji międzynarodowych, mogą trwać kilka bądź kilkanaście miesięcy. Kluczowym czynnikiem wpływającym na czas trwania jest dostępność i kompletność niezbędnych dokumentów, współpraca ze stroną badaną oraz skomplikowanie struktury prawnej i finansowej.

Autor: Katarzyna Wróbel

Znajdź mnie na Linkedin!